Aufbau eines Gutachtens
Grundstücksbeschreibung (Tatsachenfeststellungen)
- Makro-Umfeld
- Lage des Wertermittlungs-Objektes
- Art der Bebauung und Nutzung in der näheren Umgebung
- Immissionen
- Grundstückseigenschaften (Topographie, Oberfläche, Einbindung in die Nachbarschaft)
- Infrastruktur (Öffentliche Verkehrserschließung, Verkehrsdichte, Versorgung und soziale Einrichtungen)
- Sonstige Rechte, Lasten und Beschränkungen aus Bestandsverzeichnis / Grundbuch
- Untersuchung auf Schutz- und Gefährdungsgebiete
- Planungs- und Entwicklungszustand (Darstellung im Freiflächengestaltungsplan, Festsetzungen im Bebauungsplan, Angaben zur Baugenehmigung)
Gebäudedaten
- Gebäudeart
- Gebäudeabmessungen
- Nutzung
- Baujahr
- Umbau / Modernisierung
Bau- und Bauausstattungsbeschreibung
Tragende Bauteile
- Konstruktionsart
- Fundamente
- Kellerwände
- Umfassungswände
- Geschossdecken
- Dachform
- Dachkonstruktion
- Dacheindeckung
Außenansicht
- Fassaden
- Sockel
- Eingangstür
- Fenster
- Fensterbänke (außen)
- Fensterbänke (innen)
- Rollläden / Jalousien
- Kamin
- Balkon
Innenansichten
- Innenwände
- Innenwände WC-Raum
- Fußbodenunterbau
- Fußbodenbeläge
- Deckenflächen
- Türen
- Treppen
Haus- und Betriebstechnik
- Heizmedium / Heizung
- Warmwasserversorgung
- Sanitärinstallation
- Elektroinstallationen
- Brandverhütungs- und Feuerlöschanlagen
Nebengebäude und Außenanlagen
- Garagen
- Gartenhäuser
- Gartenanlage
- Einfriedungen
- Zufahrten
- Terrassen
Technische Mängel und Unterhaltungsstau
Nutzungsbeschreibung
- Nutzungsart
- Grundrissgestaltung
- Raumaufteilung/-tiefen
- Lichtverhältnisse
- Wirtschaftliche Geschosshöhen
- Wirtschaftliche Raumhöhen
Vermietungsstand
- Übersicht über evtl bestehende Mietverhältnisse
- Geschoss / Lage der Wohnung(en)
- Wohnfläche(n)
- Netto-Kaltmieten
Flächen
BGF (Brutto-Geschossfläche): Die BGF wird aus den äußeren Maßen des Gebäudes in allen Ebenen ermittelt. Sie ist eine Rechengröße und umfasst mit gewissen Einschränkungen alle zugänglichen Grundflächen eines Bauwerks.
Grundlage für die Sachwertermittlung bilden die Bereiche „BGF a“ - überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen - und „BGF b“ - überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. Die Bereiche a und b bilden zusammen die sogenannte „BGFred.“ - reduzierte BGF.
GRZ (Grundflächenzahl): Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ - Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Wohnfläche: Die WoFlV wurde zum 1. Januar 2004 eingeführt. Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche der Räume von Wohnungen. Hierbei ist voll anrechenbar die Grundfläche von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern.
Gebäudedaten
- Gesamtnutzungsdauer
- Modernisierungsgrad
- Modifizierte Restnutzungsdauer
Wirtschaftliche Gegebenheiten und Grundstücksmarkt
- Angebot und Nachfrage
- Nutzungs- und Drittverwendungsmöglichkeiten
- Marktgängigkeit
Ermittlung des Bodenwertes
- Bodenrichtwert
- Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen (z.B. Preisänderungen auf dem Immobilienmarkt, GFZ Umrechnung)
Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes
- Rohertrag
- Reinertrag
- Bewirtschaftungskosten
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Mietausfallwagnis
- Kapitalisierung
- Abzinsung
- Restnutzungsdauer
- Liegenschaftszinssätze
Ermittlung des vorläufigen Sachwertes
- Herstellungskosten
- Alterswertminderung
- Marktanpassung
Ermittlung des vorläufigen Vergleichswertes
- Preisentwicklung
- Lage / Bodenrichtwertniveau
- Baujahr
- Bauausstattung
- Grundstücks- und Wohnflächengröße
Plausibilitätsanalyse der vorläufigen Ergebnisse
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Marktanpassung § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV)
- Technische Mängel- und Schadensbeseitigungs- sowie Sanierungs- und Modernisierungskosten
- Rechte, Lasten und Beschränkungen
- Evtl. Nießbrauch, Dauerwohnrecht etc.
Ertrags-, Sach- und Vergleichswert
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren berücksichtigt, wie der Namen bereits vermuten lässt, gleichartige Objekte. Der Faktor der Gleichheit richtet sich dabei nach grundlegenden Merkmalen wie Größe und Lage des Objektes. Im Idealfall wurde eine gleichartige Immobilie auf dem Nachbargrundstück kürzlich verkauft und kann so als Bezugsobjekt dienen. In der Praxis ist diese Situation eher ungewöhnlich und deshalb werden gleichartige Immobilien in vergleichbarer Lage, die kürzlich verkauft wurden zur Verkehrswertermittlung herangezogen.
Ertragswertverfahren
Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten üblich. Hierbei werden die Netto-Erträge, die voraussichtlich mit diesem Objekt erwirtschaftet werden, zur Wertermittlung herangezogen. Wertmindernd sind hierbei zukünftige Aufwandszahlungen zu berücksichtigen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird im Gegensatz zum Ertragswertverfahren für Immobilien verwendet, die nicht zur Miete freigegeben sind. Typische Bauwerke sind Bahnhöfe oder Fabrikanlagen, bei denen ein Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungswert ermittelt werden kann. Hierbei bezieht sich diese Methode meist ausschließlich auf die baulichen Anlagen.
Im Ablauf werden zunächst die Kosten des Neubaus errechnet, bevor der Wert der Abnutzung bestimmt und abgezogen wird. Sonstige beeinflussende Umstände sind ebenso zu berücksichtigen.